İstanbul’da özellikle 80’ler, 90’lar ve öncesinde inşa edilmiş binalarda yaşayanlar bilir: Eski tesisatlar, günümüz konforunu ve güvenlik standartlarını karşılamaktan çok uzaktır. Artan elektrikli cihaz sayısı, yalıtım ihtiyacı ve yeni nesil mutfak-banyo düzenleri, eski binaların yenilenmesini adeta zorunlu hale getirmiştir. Ancak eski bir daireyi komple yenilerken en çok dikkat edilmesi gereken konuların başında tesisat kuralları gelir. Çünkü yanlış veya eksik yapılan bir tesisat, yangın, su baskını, gaz kaçağı gibi büyük güvenlik risklerine yol açabilir.
Bu rehberde, İstanbul’da eski bir binadaki dairenizin komple tadilatında elektrik, sıhhi tesisat ve doğalgaz tesisatı için uymanız gereken kuralları, yasal zorunlulukları ve profesyonel ipuçlarını adım adım açıklıyoruz. İster 50 yıllık bir apartman dairesi, ister 30 yıllık bir site dairesi tadilatı yapın, bu kurallar hayati önem taşır.
Eski binaların tesisatlarında karşılaşılan yaygın problemler:
Elektrik tesisatı: Alüminyum veya ince kesitli bakır kablolar, topraklama eksikliği, eski tip sigortalar (porselen sigortalar), yetersiz priz sayısı, kaçak akım rölesi olmaması.
Sıhhi tesisat: Galvanizli veya paslanmış çelik borular, sızdıran derzler, kireç birikintisiyle daralmış borular, sağlıksız malzemeler (asbestli bağlantılar).
Doğalgaz tesisatı: Eski tip çelik borular, korozyon, kaçak riski, yetersiz havalandırma.
Bu nedenlerle, eski bir daireyi yenilerken tesisatların tamamen sökülüp yenilenmesi en doğru ve güvenli yaklaşımdır. Kısmi müdahaleler genellikle yeterli olmaz ve ileride daha büyük sorunlara yol açar.
Elektrik tesisatı, tadilatın en kritik ve en gizli kalan bölümüdür. Duvarlar kapatılmadan önce mutlaka doğru yapılmalıdır.
1990’lı yıllardan önceki binalarda topraklama çoğunlukla yoktur veya yetersizdir. Komple tadilatta:
✅ Topraklama sistemi mutlaka yenilenmelidir: Binanın ortak topraklama hattı varsa dairenize çekilmeli; yoksa bina yönetimi ile birlikte bina topraklaması yenilenmelidir.
✅ Kaçak akım rölesi (en az 30 mA) zorunludur: Tüm priz hatlarını koruyacak şekilde ana panoya monte edilmelidir. Yönetmeliğe göre “Tip-A” veya “Tip-AC” röleler konutlarda yeterlidir.
✅ Topraklamasız priz kullanılamaz: Tüm prizler topraklı (üç uçlu) olmalıdır.
Eski binalarda genellikle NYA (tek damarlı, alçak gerilim) kablolar kullanılırdı. Bugün NYM (çok damarlı, çift yalıtımlı) kablo standarttır.
Tesisat kabloları en az 2,5 mm² (priz hatları) ve 1,5 mm² (aydınlatma hatları) kesitinde olmalıdır. Yüksek güçlü cihazlar (kombi, klima, ankastre fırın) için 4 mm² veya 6 mm² ayrı hat çekilmelidir.
Sigorta ve hat kesit uyumu mutlaka bir elektrik mühendisi veya yetkili elektrikçi tarafından hesaplanmalıdır.
Eski binalarda priz sayısı çok yetersizdir (oda başına 1-2 priz). Yeni standartlara göre:
Oturma odası: Her duvarda en az 1 priz, TV arkasında 2-3 priz ve data bağlantısı.
Mutfak: Tezgâh üstü en az 3-4 priz (küçük ev aletleri için), buzdolabı, bulaşık makinesi, fırın ve davlumbaz için ayrı hatlı prizler.
Banyo: Sadece tıraş prizi (izole trafolu) veya IP44 korumalı, çamaşır makinesi için ayrı priz. Banyoda prizler bölge sınıflandırmasına uygun olmalıdır (banyo ve duş alanından en az 60 cm uzakta).
Koridor ve hol: Elektrik süpürgesi için priz.
Eski porselen sigortalı panolar artık kullanılmamaktadır. Yeni panoda mutlaka:
Ana kaçak akım rölesi (KAR)
Her hat için ayrı mini sigorta (otomat) (aydınlatma, priz, klima, mutfak, banyo, kombi gibi)
Yıldırımdan koruma (SPD) – özellikle üst katlarda ve müstakil evlerde
Akıllı ev sistemi için ek modül alanı (isteğe bağlı)
2025 itibarıyla, 100 m² üzeri dairelerde veya tamamen tesisatı değişen tadilatlarda elektrik projesi çizilmesi ve dağıtım şirketinden uygunluk raporu alınması önerilir (zorunluluk bina yönetmeliğine göre değişebilir).
Can Elektrik veya benzeri yetkili firmalar tarafından yapılan işlemler, ileride sigorta hasarlarında da geçerlidir.
Eski binalardaki su tesisatı genellikle galvanizli çelik borular veya policap (kullanım ömrünü tamamlamış plastik) borulardır. Zamanla içleri kireç ve pasla dolar, su basıncı düşer, su rengi bozulur.
✅ Sıcak ve soğuk su hatlarında: PPRC (Polipropilen) borular günümüz standardıdır. Isıya dayanıklı, korozyonsuz, sağlıklı ve uzun ömürlüdür (50+ yıl).
✅ Atık su (pissu) hatlarında: PVC pis su boruları kullanılır. Eski tip döküm veya çelik pis su boruları mutlaka değiştirilmelidir.
✅ Şok ve sıcaklık farklarına karşı: PPRC borularda genleşme payı bırakılmalı, sabitleme kelepçeleri doğru aralıklarla konmalıdır.
Eski binalarda şebeke basıncı genellikle yeterlidir ancak üst katlarda (5. kat ve üzeri) basınç düşük olabilir. Hidrofor veya basınçlandırma pompası gerekebilir.
Tercihen ana su hattından gelen besleme direkt olarak kullanılmalı, depolama sistemi (depo) hijyenik değilse kaldırılmalıdır.
Eski binalarda genellikle baca tipi şofben veya elektrikli şofben vardır. Komple tadilatta hermetik (turbeli) kombi önerilir.
Kombi kurulumunda sıcak su boruları mutlaka yalıtılmalı, sirkülasyon hattı varsa kullanılmalıdır.
Eski pis su borularında eğimler zamanla bozulur, tıkanma ve koku sorunu olur. Yeni tesisatta en az %2 eğim sağlanmalıdır.
Havalandırma bacası (kolon hattı) mutlaka kullanılmalı, çatıya açılan havalandırma boruları kapatılmamalıdır.
Sifonlar tüm giderlerde (lavabo, eviye, duş, küvet, çamaşır makinesi) kullanılmalı, koku gelişi engellenmelidir.
Daire içindeki soğuk su borularında yoğuşmayı (terleme) önlemek için boru izolasyonu yapılmalıdır.
Bina dış cephesinde veya açık balkonda geçen su hatları varsa (İstanbul kışları göz önüne alınarak) donmaya karşı elektrikli ısıtma kabloları veya kalın izolasyon kullanılmalıdır.
İstanbul’da pek çok eski binada doğalgaz dönüşümü 90’lı ve 2000’li yıllarda yapılmıştır. Ancak bu tesisatların da zamanla bakıma ve güncellemeye ihtiyacı vardır.
Doğalgaz tesisatı için sadece yetkili firmalar (BAG) tarafından onaylı çelik boru veya esnek paslanmaz çelik boru (kombi bağlantısı için) kullanılır.
Borular mümkün olduğunca duvar içine gömülmez; dıştan döşenir (estetik kaygıyla gizlenebilir ama gömme olmaz).
Gaz kaçak detektörü ve otomatik kesici vana (selenoid vana) son yıllarda zorunlu hale gelmiştir. Mutlaka taktırın.
Hermetik kombiler (turbeli) havayı dışarıdan alır, egzozu dışarı atar. Ancak yine de kombinin bulunduğu mahalde (mutfak veya balkon) yeterli havalandırma menfezi (en az 50 cm²) olmalıdır.
Bacalı kombi kullanılacaksa (eski tip, önerilmez) mutlaka çatıya açılan sağlam bir baca ve havalandırma menfezi gerekir – artık yeni tesisatta bacalı kombi neredeyse tercih edilmez.
Kombi mutlaka balkon veya cephe duvarına (dışarıya doğrudan bağlanabilen) konmalıdır. İç hacimlerde (oturma odası, banyo) kombi bulundurulması yasaktır (yönetmelik gereği) – sadece mutfak, hol veya ayrı teknik oda olabilir.
Şofben veya kombi baca bağlantısı diğer dairelerin bacaları ile ortak kullanılmamalıdır (ayrı baca veya yeni delik açılmalıdır).
Komple tadilatta sıkça yapılan ve sonradan büyük sorun çıkaran tesisat hataları:
| Hata | Sonucu |
|---|---|
| Eski kabloların üzerine yeni sıva yapmak | Yangın riski, zamanla kısa devre |
| Su borularını eski hatlara ek yaparak uzatmak | Sızdırma, basınç kaybı |
| Topraklama yapmamak veya eksik yapmak | Elektrik çarpması, cihaz arızaları |
| Kaçak akım rölesi takmamak | Can güvenliği riske girer |
| Kombi bacasını başka dairenin bacasına bağlamak | Karbonmonoksit zehirlenmesi |
| Pis su borularının eğimini yanlış ayarlamak | Sürekli tıkanma, koku |
| Banyo ve mutfakta yanlış malzeme (alçıpan yerine neme dayanıksız) | Küf, mantar, yapısal bozulma |
İstanbul’da eski bina tadilatlarında bazı durumlarda yasal izinler gerekebilir:
Yapısal değişiklik yoksa (taşıyıcı duvar kırılmıyor, cephe değişmiyorsa) belediye ruhsatı genellikle gerekmez.
Tesisat tamamen değişiyorsa, özellikle doğalgaz tesisatı için doğalgaz proje onayı alınmalı (bağlı olunan dağıtım şirketi: İGDAŞ).
Elektrik tesisatı için bina genelinde bir değişiklik (örneğin ana panele müdahale) varsa, ilgili elektrik dağıtım şirketinden görüş alınabilir.
Kat malikleri izni: Komşu dairelere etki edecek işlerde (su kesintisi, ortak kolon değişimi, baca tadilatı) yönetimden yazılı izin alınmalıdır.
Tüm bu işlemlerde, tadilatı yapan firmanın yetki belgeleri (elektrik iç tesisat, doğalgaz tesisatı yetki belgesi) olmalıdır. İstanbul Dekorasyoncu, tüm bu süreçleri sizin adınıza takip eder.
Tesisat yenileme, toplam tadilat maliyetinin yaklaşık %20-30’unu oluşturur. İstanbul 2026 fiyatlarıyla yaklaşık değerler (100 m² bir daire için):
| İşlem | Yaklaşık Maliyet Aralığı |
|---|---|
| Elektrik tesisatı komple söküm + yenileme | 60.000 – 120.000 TL |
| Sıhhi tesisat (PPRC borular, pis su) | 50.000 – 90.000 TL |
| Doğalgaz tesisatı (kombi bağlantısı dahil, proje) | 30.000 – 70.000 TL |
| Topraklama ve pano yenileme | 20.000 – 40.000 TL |
Not: Bu rakamlar malzeme kalitesine, işçilik ücretlerine ve işin kapsamına göre değişir. Kesin fiyat için yerinde keşif şarttır.
Eski binalardaki tesisat yenileme, rastgele bir elektrikçi veya tesisatçıyla yapılabilecek basit bir iş değildir. Multidisipliner bir yaklaşım gerekir: Elektrik, sıhhi tesisat, doğalgaz ve yapı mühendisliğinin bir arada koordine edilmesi lazım.
İstanbul Dekorasyoncu olarak:
✅ Kendi bünyemizde elektrik, sıhhi tesisat ve doğalgaz uzmanları bulunur.
✅ Tüm işlemleri mevzuata uygun ve garantili olarak yaparız.
✅ Tadilat öncesi tesisat keşfi yapar, gizli maliyetleri baştan belirleriz.
✅ Sonrasında 5 yıl işçilik garantisi sunarız.
Cevap: Mutlaka gerekli değil, ama önerilir. Özellikle banyo ve mutfak, en fazla su ve elektrik kullanılan alanlardır. Eski tesisatlarda korozyon, kaçak, yetersiz kesit gibi sorunlar varsa, tadilattan sonra yeni mekanları kullanırken sorun yaşarsınız. En doğrusu, bir profesyonelin tüm daire tesisatını kontrol etmesi ve gerekli görmesi halinde komple yenilemesidir.
Cevap: Topraklama olmadan kaçak akım rölesi bile tam koruma sağlamaz. Öncelikle binanızın ortak topraklama hattı olup olmadığını öğrenin. Varsa, dairenize çektirin. Yoksa, binanın topraklamasını yenilemek için yönetime başvurun. Mümkün değilse, dairenize özel bir topraklama çubuğu (elektrot) zemine çakılarak yapılabilir – bu işlem uzmanlık gerektirir.
Cevap: En yaygın nedenler: Yetersiz kablo kesiti, alüminyum kablo kullanımı, aynı hatta çok fazla cihaz bağlanması, topraklama hatası veya eski sigorta panosu. Komple tesisat yenileme ile bu sorun kalıcı olarak çözülür.
Cevap: Eski pis su borularındaki çatlaklar, eğim bozukluğu, sifon olmaması veya sifonların kuruması koklara yol açar. Tadilatta tüm pis su hatlarını PVC ile yenilemeli, her giderde sifon bulundurmalı, kullanılmayan giderleri (eski mutfak) iptal etmeli ve havalandırma kolonuna bağlantı yapmalısınız.
Cevap: Evet, mevcut doğalgaz iç tesisat yönetmeliğine göre kombi, balkon, mutfak veya ayrı bir teknik odada bulunabilir. Yatak odası, oturma odası veya banyoda kombi bulundurulması yasaktır. Balkonun kapalı camla çevrilmesi durumunda da yeterli havalandırma sağlanmalıdır.10. Sonuç: Güvenli ve Uzun Ömürlü Bir Ev İçin Tesisat Şart
İstanbul’da eski bir daireyi komple yenilemek, sadece estetik bir makyaj değil, aynı zamanda güvenlik ve sağlamlık yatırımıdır. Elektrik, su ve gaz tesisatlarının doğru, yasal ve profesyonelce yenilenmesi, evinizi hem değerli kılar hem de sizi yangın, kaçak, zehirlenme gibi büyük risklerden korur.
Unutmayın: Kapatılan duvarların ardında kalan tesisatlar, yıllarca görünmez ama sürekli çalışır. O nedenle, en doğru malzeme, en doğru işçilik ve en güncel mevzuatla yapılmalıdır.
İstanbul Dekorasyoncu ailesi olarak, 50 yılı aşkın tecrübemizle eski binaların tadilatında tesisat kurallarını baştan sona uyguluyor, size sıfır risk, maksimum konfor sunuyoruz. Anahtar teslim hizmetimiz kapsamında tüm tesisat işlemlerini yetkili ekiplerimizle yürütüyor, işin sonunda evinizi güvenle teslim almanızı sağlıyoruz.
📞 Hayalinizdeki güvenli ev için ücretsiz keşif randevusu alın.
www.istanbuldekorasyoncu.com.tr – 50 yıllık güvenle, evinize değer katarız.